Korte tidsfrister for reklamasjon etter boligsalg

Det er særlig to frister å huske på. For det første må kjøper reklamere innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget – eller etter at den burde ha blitt oppdaget. For det andre må reklamasjon som hovedregel skje senest fem år etter overtakelsen.

Hva som er «rimelig tid» vurderes konkret i hver sak, men domstolene har praktisert dette strengt. Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder er i ytterpunktet av hva som kan regnes som rimelig tid etter loven. Reklamasjonen trenger ikke være lang eller fullstendig. Det viktigste er å gi beskjed om hva som er oppdaget, og at dette kan være selgers ansvar.

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet flere saker der tidspunktet for reklamasjonen har vært avgjørende:

• I FinKN 2025-557, som gjaldt feil ved en støttemur, hadde kjøper innhentet pristilbud for utbedring i februar 2024, men reklamerte først i juni samme år – altså fire måneder senere. Nemnda kom til at reklamasjonen var for sent fremsatt, og kravet gikk derfor tapt.
• I FinKN 2024-486 mottok boligkjøperen en rapport som viste forekomst av radon i boligen, men reklamerte først omtrent seks måneder senere. Også der ble reklamasjonen ansett for sen, og kjøper tapte saken.

Samtidig viser nemndas praksis at fristen ikke alltid starter ved den første mistanken. I noen tilfeller kan det være vanskelig å avklare om boligen har en mangel, og det må alltid vurderes helt konkret når fristen starter å løpe.

Det er også unntak for reklamasjonsfristen i tilfeller der selger har vært grovt uaktsom, uærlig, eller opptrådt i strid med god tro. Dette er en snever unntaksregel, og det kan også være vanskelig å bevise.

Det viktigste rådet er derfor: Send en skriftlig melding med en gang du oppdager en feil ved boligen som kan være en mangel. Da reduserer du risikoen for at du mister kravet ditt på grunn av for sen reklamasjon.